رهن عقاري لشقة ثانية

عند شراء شقة إضافية لا تندرج ضمن فئة مُحسّني السكن، تتيح البنوك تمويلًا يصل إلى 50%، ما يفرض توفير 50% كرأس مال ذاتي. أمّا مُحسّنو السكن الذين يلتزمون ببيع شقتهم القائمة، فيمكنهم الحصول على تمويل يصل إلى 70%، مما يسهّل عملية الانتقال والتحسين.

يفحص البنك إجمالي مداخيلكم مقابل جميع الالتزامات، بما في ذلك الرهن العقاري القائم والجديد. وعادةً لا تتجاوز نسبة السداد الإجمالية، أي مجموع الدفعات الشهرية، نحو 40% من دخلكم المتاح.

نعم، يعترف البنك بإيرادات الإيجار المستقبلية من العقار المشترى كجزء من احتساب قدرتكم على السداد. ومع ذلك، فإنه يعترف عادةً بجزء فقط من المبلغ، مثل 80%، وذلك لأخذ الفترات التي قد يبقى فيها العقار غير مؤجَّر بعين الاعتبار.

إن التركيبة المتوازنة لـرهن عقاري لشقة ثانية تجمع بين مسارات مختلفة، مثل البرايم، والفائدة الثابتة غير المرتبطة بالمؤشر، والفائدة المتغيرة. والهدف هو توزيع المخاطر بين الاستقرار، أي الفائدة الثابتة، والمرونة، أي الفائدة المتغيرة، وفقًا لهدف الشراء ومستوى المخاطرة المطلوب.

قد تكون فوائد الرهن العقاري لشقة استثمارية أعلى قليلًا من فوائد الشقة الوحيدة، لأن البنك يرى في ذلك صفقة ذات مخاطر أعلى. أما التسعير النهائي فيعتمد على ملفكم المالي، ونسبة التمويل، ومعطيات الصفقة.

إلى جانب سعر الشقة، يشمل تمويل الشقة الثانية مصروفات إضافية، مثل ضريبة الشراء، وأتعاب المحامي، ورسوم فتح الملف في البنك، وتكلفة التقييم، وشراء تأمين على الحياة وتأمين على المبنى للرهن العقاري.

تتمثل المخاطر الرئيسية في ارتفاع القسط الشهري نتيجة ارتفاع مؤشر أسعار المستهلك أو فائدة البرايم. كما أن إدارة دفعة شهرية مزدوجة تتطلب تخطيطًا دقيقًا للتدفق النقدي لتفادي الصعوبات، وخاصة إذا كانت هناك فترات من دون مستأجر.

قد يكون قرض غريس، أي فترة سماح تُدفع خلالها الفائدة فقط، مناسبًا لمُحسّني السكن لتخفيف الضغط على التدفق النقدي إلى حين بيع العقار القائم. أمّا قرض البالون، أي سداد أصل القرض في نهاية المدة، فهو أقل شيوعًا، ويناسب غالبًا احتياجات التجسير قصيرة الأجل.

مُحسّن السكن يشتري شقة للسكن ويلتزم ببيع شقته الحالية، ولذلك يكون مستحقًا لشروط تمويل أفضل تصل إلى 70%. أمّا المستثمر الذي يشتري شقة إضافية للاستثمار، فيكون محدودًا بتمويل يبلغ 50% وتُفرض عليه ضريبة شراء أعلى.

من الأخطاء الشائعة الرفع المالي المفرط من دون رأس مال ذاتي كافٍ أو "شبكة أمان" للفترات الصعبة. وتشمل الأخطاء الأخرى التخطيط غير السليم لتركيبة الرهن العقاري، والتقليل من تقدير المصروفات المرافقة، وتجاهل مخاطر الفائدة والمؤشر.