رهن عقاري لغير المقيمين

لأغراض الرهن العقاري، يُقصد بـ"غير المقيم" عادةً من لا يكون مركز حياته في إسرائيل، حتى لو كان مواطنًا إسرائيليًا. وتفحص البنوك مكان الإقامة الدائم، ومصدر الدخل الرئيسي، والإقامة الضريبية لتحديد الصفة، وهي صفة تؤثر في شروط التمويل.

وفقًا لتعليمات بنك إسرائيل، فإن نسبة التمويل القصوى (LTV) لغير المقيمين هي 50% من قيمة العقار. والسبب في ذلك هو أن الشراء يُصنَّف على أنه "شقة للاستثمار"، ولذلك يُطلب رأس مال ذاتي أعلى، لا يقل عن 50% من تكلفة الشقة.

سيتعين عليكم تقديم جواز سفر أجنبي ساري المفعول، وعادةً وسيلة تعريف رسمية إضافية. وإذا جرت العملية بواسطة توكيل، فسيطلب البنك تحققًا مؤكدًا من هوية الوكيل، وكذلك توكيلاً موثقًا خاصًا بأخذ الرهن العقاري.

يجب تقديم مستندات الدخل من الخارج، مثل قسائم الرواتب، والتقارير الضريبية، ومصادقات العمل، على أن تكون مترجمة إلى العبرية ومصدّقًا عليها. ويفحص البنك استقرار الدخل وحجمه مقارنةً بالقسط الشهري المطلوب (نسبة السداد)، من أجل الموافقة على تمويل الشقة لغير المقيم.

هذه أنظمة دولية لمنع التهرب الضريبي. وتلتزم البنوك بتحديد الإقامة الضريبية لكل عميل، ولذلك سيُطلب منكم تعبئة تصريح بهذا الشأن. أما المواطنون الأمريكيون فسيُطلب منهم غالبًا تعبئة نموذج W-9.

يمكن التوقيع على مستندات الرهن العقاري في القنصلية الإسرائيلية المحلية أو أمام كاتب عدل عام في الخارج، مع إرفاق مصادقة "أبوستيل". ومن المهم تنسيق ذلك مسبقًا، لأن التوقيع القنصلي أو التوثيقي هو مرحلة حاسمة تتطلب استعدادًا مسبقًا.

تُحتسب ضريبة الشراء لغير المقيم عادةً وفق شرائح "شقة إضافية" (شقة للاستثمار)، وهي أعلى بكثير من شرائح "الشقة الوحيدة". ويُنصح بالاستعانة بحاسبة سلطة الضرائب الرسمية للحصول على تقدير دقيق.

إن الدخل بعملة أجنبية يعرّضكم لخطر تقلبات سعر الصرف، التي قد تجعل القسط الشهري بالشيكل أكثر كلفة. وعند بناء تركيبة الرهن العقاري، من المجدي النظر في مسارات غير مرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك، من أجل تقليل الاعتماد على الاقتصاد المحلي.

إن مسار الرهن العقاري لغير المقيم في إسرائيل أطول، ويرجع ذلك أساسًا إلى الحاجة إلى ترجمة المستندات القادمة من الخارج والتصديق عليها، وإلى تنسيق التوقيعات عن بُعد. ولذلك، فإن الحصول على موافقة مبدئية في أقرب وقت ممكن أمر ضروري لتفادي التأخيرات لاحقًا.

من الأخطاء الشائعة في الرهن العقاري للأجانب في إسرائيل عدم توفر رأس مال ذاتي كافٍ (أكثر من 50%)، وتقديم مستندات من دون ترجمة وتصديق، وتجاهل التكاليف المرافقة مثل ضريبة الشراء. وهناك خطأ إضافي يتمثل في اختيار تركيبة رهن عقاري لا تأخذ في الحسبان مخاطر العملة الأجنبية.